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德恒研究丨如果不幸离婚,共同还贷房产你能分多少?
时间:2019/12/17 9:25:27    作者:dhlhf    点击:155 次
随着房价的不断攀高,房产逐渐成为夫妻离婚时财产分割的焦点,而出资购房还贷情况纷繁多样,如何公平分割房产往往成为夫妻财产划分的争点和司法裁判的难点。鉴于房价的高昂,婚前由一方父母出首付款,房产登记在出资一方子女名下,婚后夫妻双方共同还贷成为一种普遍现象,而随着婚姻关系的破裂,房产的增值,房产分割纠纷多发也就不足为奇。
【裁判要旨】
夫妻一方婚前以个人财产支付首付款购买不动产,婚后用共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下,离婚时双方就该不动产协商处理不成,该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方个人债务,婚后不动产增值部分,按照夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率确定增值数额,由产权登记一方对另一方按照增值额的半数进行补偿。
【案号索引】
(2018)01民终1002
【案情简介】
徐某、汪某经人介绍认识,20123月登记结婚,二人婚初感情尚好,后因性格不合产生矛盾,徐某起诉至法院要求离婚并主张房产归其所有。位于合肥市瑶海区格兰云天花园房屋系徐某婚前2010329日购买,合同价款447615元,徐某婚前出资117615元,按揭贷款330000元,婚前徐某归还43920元,购房两年后登记结婚,婚后取得房产证,每月归还贷款平均1830元,该房产目前尚欠按揭贷款本息280000元,双方同意作价1000000元。一审法院认为婚前徐某归还43920元,婚后至今为5年半,66个月,归还120780元,双方各归还60390元。所以徐某合计付款221925元,汪某付款60390元。按照比例552385/282315*60390=118161元。一审法院判决房屋归徐某所有,徐某补偿汪某房屋增值118161元、归还按揭款补偿60390元,合计178551元。徐某不服一审判决向合肥中院提起上诉。二审另查明婚姻存续期间共同还贷111672元,其中本金35300元,利息76372元。
【二审观点】
根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十条规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协商处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。关于徐某应补偿给汪某的婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,根据最高院意见,婚内共同还贷及对应增值部分的计算方法为:涉及夫妻共同还贷款项部分所对应的增值数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格加上共同还贷的利息部分及其他费用。故案涉房产归属夫妻一方的增值部分经计算为106560[1000000÷(447615+76372)×100%×111672÷2]。二审法院改判徐某补偿给汪某婚后共同还贷相对应房产增值部分应为106560元。
【案件评析】1.在计算不动产升值率时,必须考虑利息成本和其他费用。不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本,而不动产成本等于结婚时不动产价格+共同已还利息+其他费用。“其他费用”是指交易所涉及的成本,属于购房的必要支出,如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等,但不包括公共维修基金和物业费,因为其费用产生的基础并非交易,而是不动产长期使用中产生的费用。本案中,徐某未能举证证明其为购房支出的契税等税费支出,如能证明亦应作为购房的成本在计算升值率时予以考虑。2.房产原值应以结婚时房产市价为准。根据最高院意见一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形,计算不动产升值率时,应以结婚时不动产价格作为计算依据,不能以购买时不动产价格作为依据,因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。本案例法院或因结婚与购房时间相隔不久,房产增值较小而未予考虑此期间房产的增值部分。3.法院可根据个案实际对补偿数额进行调整。根据案例中的公式计算出的补偿数额也不是绝对的,法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权,比如考虑未取得房产一方的收入情况、抚养子女情况,以达到相对公平合理地解决纠纷,平衡保护离婚双方当事人的利益。
【相关法条】
《中华人民共和国婚姻法》第三十九条 离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三) 》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协商处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。最高院民一庭:不动产婚内共同还贷及增值的计算,《民事审判参考与指导》总第65期。
【写在最后】
我们崇尚婚姻自由,我们也反对轻率离婚;如果婚姻是爱情的归宿,请不要让爱情无家可归;如果婚姻变成了爱情的坟墓,请勇敢争取属于你的栖身之处。
 

闫玉金,德恒合肥办公室律师;主要执业领域为民商事争议解决、银行金融及婚姻继承等。
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